Hipoteca para extranjeros en Miami: qué documentos le piden

Muchos de los compradores que nos llaman desde Latinoamérica y Europa piensan pagar de contado. Muchos otros prefieren dejar parte de su capital en su país y financiar la compra. Las dos opciones funcionan. En Miami un extranjero sí puede obtener una hipoteca, pero el expediente es distinto al de un residente y toma más tiempo armarlo. Este artículo trata solo del financiamiento. La compra en sí, desde el contrato hasta el cierre, la explicaremos en una guía aparte este mismo mes.

Quién ofrece estos préstamos

Una hipoteca para extranjeros (en inglés, foreign national mortgage) es un préstamo para un comprador que no es ciudadano ni residente permanente de Estados Unidos y que normalmente no tiene historial de crédito ni ingresos en el país. Varios bancos y compañías hipotecarias en Miami los ofrecen, muchas veces dentro de una relación de banca privada o en programas diseñados para compradores internacionales. No son los préstamos estándar que recibe la mayoría de los compradores estadounidenses, así que cada entidad define las condiciones, los documentos y los plazos.

Ese último punto es el más importante. Dos entidades pueden cotizarle al mismo comprador un pago inicial, una tasa y una lista de documentos muy distintos. Siempre recomendamos consultar con más de una.

El pago inicial y las reservas

Cuente con dar un pago inicial mayor que el de un residente. La entidad fija el mínimo, que suele depender del tipo de propiedad, del precio y de su perfil. Una casa y un condominio (condo) en un edificio antiguo pueden recibir un trato distinto de la misma entidad.

También le pedirán reservas: dinero que le queda después de cubrir el pago inicial y los gastos de cierre, que normalmente se mide en meses de la futura cuota hipotecaria. Muchas entidades exigen que esas reservas estén en una cuenta en Estados Unidos, a veces en su propio banco. Pregunte desde el principio cuántos meses exigen y dónde debe estar el dinero.

Los documentos que le van a pedir

Cada entidad tiene su lista, pero la mayoría de los expedientes incluye:

• Pasaporte vigente y, con frecuencia, prueba de su visa o de la forma en que ingresa a Estados Unidos.
• Comprobantes de ingresos de su país: declaraciones de impuestos, una carta laboral con su salario y antigüedad o, si tiene empresa, estados financieros y una carta de su contador.
• Estados de cuenta bancarios de los últimos meses que muestren los fondos para el pago inicial, los gastos de cierre y las reservas.
• Una carta de referencia de su banco en su país y, a veces, referencias comerciales o de crédito, porque no hay un reporte de crédito estadounidense que consultar.
• Comprobante de domicilio en el exterior, como una factura de servicios públicos.
• Traducciones certificadas al inglés de todo documento en otro idioma. Algunas entidades también piden los montos convertidos a dólares.

La entidad también querrá saber de dónde viene el pago inicial. El dinero que lleva tiempo en su cuenta es más sencillo de justificar. Un depósito grande y reciente, la venta de una empresa o una donación de un familiar van a requerir documentos que lo expliquen. Si los fondos vienen de otro país, planee la transferencia con su banco con bastante anticipación y guarde cada comprobante.

El edificio importa tanto como usted

En un condominio, la entidad aprueba el edificio además del comprador. Le pedirá a la asociación información sobre el edificio: su presupuesto, sus reservas, cualquier demanda pendiente, cuántas unidades están ocupadas por sus dueños o alquiladas, y sus seguros.

Desde que la Florida endureció sus leyes de seguridad para condominios, las entidades también revisan con atención las inspecciones estructurales periódicas (milestone inspections), los estudios de reservas estructurales y cualquier reparación que la asociación todavía no haya financiado. Algunas entidades no prestan en edificios con reparaciones importantes sin fondos, con actividad de alquiler a corto plazo o con un programa de renta tipo hotel.

Por eso revisamos la situación de financiamiento de un edificio antes de mostrárselo a un comprador que necesita préstamo. Una unidad que cumple todos sus deseos pero no se puede financiar no es una opción real. Cuando un edificio no le sirve a una entidad, puede servirle a otra, y a veces la respuesta honesta es que esa unidad solo tiene sentido para un comprador de contado.

Tasa, moneda y el costo mensual completo

Las hipotecas para extranjeros suelen tener una tasa más alta que las de los residentes. Puede haber tasa fija, tasa ajustable o ambas. Pregunte por cuánto tiempo se congela la tasa, qué pasa si el cierre se retrasa y si hay penalidad por pagar el préstamo antes de tiempo.

Hay además un riesgo que ninguna entidad puede calcularle: la moneda. La hipoteca es en dólares. Si sus ingresos son en pesos, reales u otra moneda, un cambio en la tasa de cambio cambia lo que le cuesta cada cuota. Algunos compradores mantienen una reserva en dólares o ingresos por alquiler en Estados Unidos justamente por eso. Es una decisión para tomar con su asesor financiero.

La mayoría de las entidades también exige que la cuota mensual se debite automáticamente de una cuenta en Estados Unidos.

La entidad le exigirá un seguro sobre la propiedad antes del cierre (closing, la firma final de la compra). En una casa es una póliza de propietario. En un condominio suele ser una póliza sobre el interior de su unidad, porque la asociación asegura el edificio. Si la propiedad está en una zona de inundación que lo exige, también le pedirán seguro contra inundaciones.

Muchas entidades cobran el impuesto predial y el seguro junto con la cuota mensual a través de una cuenta de depósito (escrow). Al comparar préstamos, compare la cifra mensual completa y no solo la tasa: capital, intereses, impuestos, seguro y, en un condominio, la cuota de la asociación.

Los tiempos: empiece antes de salir a ver propiedades

Una hipoteca para extranjeros tarda más en aprobarse que una local. Los documentos vienen de otro país, las traducciones toman tiempo y la revisión del edificio agrega un paso. En Miami, el vendedor normalmente quiere ver una carta de preaprobación junto con la oferta, y una oferta con financiamiento compite con compradores de contado que pueden cerrar rápido.

Nuestro consejo es sencillo. Hable con una entidad antes de empezar a buscar. Pida una lista clara de documentos, una preaprobación para un rango de precio realista y una idea de qué tipos de propiedad le financian. Después buscamos dentro de ese rango, y su oferta llega con una entidad lista para cerrar.

Cómo le ayudamos

Les presentamos a nuestros clientes entidades que trabajan con compradores internacionales de forma habitual, revisamos la situación de financiamiento de cada edificio antes de que usted se enamore de una unidad y mantenemos a la entidad, la asociación y la compañía de títulos en el mismo calendario hasta el cierre. Si surge una pregunta sobre la estructura de compra o los impuestos, involucramos a su abogado o contador en lugar de suponer. Cuéntenos desde dónde compra y qué tiene en mente, en español o en inglés, y le ayudamos a empezar con la entidad indicada. Para hacerse una idea de lo que hay disponible, vea los condominios en venta en Brickell.