La exención de homestead en la Florida y el tope Save Our Homes, explicados

Foto: P. Hughes, CC BY 4.0

Pregúntele a un propietario en la Florida cuánto paga de impuesto predial y la respuesta muchas veces depende menos de la casa que de los años que lleva viviendo en ella. Eso es el sistema de homestead en acción. Para un comprador es uno de los temas más importantes antes de hacer una oferta, porque explica por qué su primera factura de impuestos puede ser muy distinta a la del vendedor. Así funciona, en términos sencillos.

Qué es la exención de homestead

Si una propiedad en la Florida es su residencia permanente, usted puede solicitar la exención de homestead (la exención por vivienda principal) ante el tasador de propiedades del condado. En Miami-Dade, esa oficina es el Miami-Dade Property Appraiser. La exención descuenta un monto fijo del valor tasado de la casa antes de calcular el impuesto. Una parte aplica a todos los impuestos de la factura y otra parte a todos menos los impuestos escolares.

Los montos los fija el estado y una parte de la exención ahora se ajusta con el tiempo, así que no citamos una cifra aquí. El tasador publica los valores vigentes cada año.

La exención por sí sola ayuda. El beneficio grande es lo que viene con ella.

Save Our Homes: el tope que vale más con los años

Una vez su casa tiene la exención de homestead, la enmienda Save Our Homes de la Constitución de la Florida limita cuánto puede subir cada año su valor tasado. El aumento tiene un tope del 3 por ciento o del cambio en el Índice de Precios al Consumidor, lo que sea menor, aunque el valor de mercado de la casa suba mucho más rápido.

En pocos años la diferencia es pequeña. En diez o veinte años, en un lugar como Coral Gables o Coconut Grove, puede ser enorme. Un propietario de muchos años puede estar pagando impuestos sobre un valor tasado muy por debajo de lo que la casa valdría hoy en una venta.

Esto es lo que todo comprador debe saber: el tope no se transfiere con la casa. Cuando una casa se vende, su valor tasado se reajusta al valor de mercado a partir del 1 de enero siguiente. La factura del vendedor refleja sus años de ahorro. La suya empezará desde el precio que usted pagó.

Por eso nunca usamos la factura actual del vendedor para estimar lo que le costará la casa a un comprador. Calculamos el impuesto sobre su precio de compra y le mostramos las dos cifras lado a lado.

Quién califica y cuándo presentar la solicitud

Las reglas son precisas y la decisión final es del tasador. En general:

• Usted debe ser dueño de la casa y tenerla como residencia permanente al 1 de enero del año fiscal.
• La solicitud vence el 1 de marzo de ese año. Miami-Dade la recibe en línea.
• Cada núcleo familiar puede tener un solo homestead. Un matrimonio no puede reclamar dos.
• Le pedirán documentos que demuestren su residencia en la Florida, como la licencia de conducir de la Florida, el registro del vehículo y el registro de votante.
• Los compradores que no son ciudadanos estadounidenses por lo general necesitan la residencia permanente para calificar. Si su estatus es otro, consulte directamente con el tasador antes de contar con la exención.

Las fechas importan. Si usted firma el cierre (closing, la firma final de la compra) en febrero y se muda de inmediato, ya pasó el 1 de enero de ese año, así que la exención empieza el año siguiente. Si cierra en diciembre y se muda antes de Año Nuevo, puede solicitarla para el año que comienza. Se lo señalamos a nuestros clientes cuando están eligiendo la fecha de cierre.

Portabilidad: llevarse el ahorro a la próxima casa

Si ya tiene un homestead en la Florida y lo vende para comprar otra casa en el estado, no necesariamente empieza de cero. La portabilidad le permite transferir todo o parte del beneficio de Save Our Homes que acumuló, es decir, la diferencia entre el valor de mercado y el valor tasado de su casa anterior, al nuevo homestead.

En términos generales:

• Si compra una casa de mayor valor. Por lo general puede trasladar todo el beneficio acumulado, hasta un límite que fija la Constitución.
• Si compra una casa de menor valor. El beneficio se reduce en proporción a la diferencia de valor.
• El plazo es limitado. Debe establecer el nuevo homestead dentro de un período determinado después de dejar el anterior. El tasador le confirma la fecha límite según su caso.
• No es automática. Se presenta una solicitud de portabilidad junto con la solicitud de homestead de la casa nueva.

Para alguien que lleva muchos años en una casa en Miami, la portabilidad puede representar mucho dinero. Es de lo primero que preguntamos cuando un cliente piensa vender una casa en la Florida y comprar otra, porque puede definir tanto los tiempos como el presupuesto.

Lo que el homestead no cubre

Algunas cosas que los compradores suelen suponer, y no deberían:

• Las segundas viviendas y las propiedades de renta no califican. Una propiedad en la que usted no vive de forma permanente no tiene exención de homestead ni tope Save Our Homes. La Florida sí limita al 10 por ciento el aumento anual del valor tasado de la mayoría de las propiedades sin homestead para los impuestos no escolares, pero los impuestos escolares no tienen tope, así que la factura puede subir más rápido.
• Alquilar su homestead puede costarle la exención. La Florida considera que alquilar la casa completa es señal de que usted dejó de vivir allí, con excepciones muy limitadas. Consulte antes de publicarla en una plataforma de alquileres.
• Las mejoras pueden subir el avalúo. Agregar metros construidos o hacer una remodelación grande puede aumentar el valor tasado por encima del tope. Las reparaciones de rutina, por lo general, no.
• Hay otras exenciones. Algunos adultos mayores con ingresos limitados, veteranos con discapacidad y otros propietarios pueden calificar para exenciones adicionales. La oficina del tasador las publica.

Además, las normas de impuesto predial en la Florida cambian de vez en cuando, a veces por decisión de la legislatura y a veces por voto popular. Antes de contar con cualquier cifra, verifique las reglas vigentes con el tasador o con su asesor tributario.

Cómo cambia esto su presupuesto

Cuando preparamos las cuentas de un comprador, el renglón del impuesto predial se calcula con el precio de compra, las tasas de millaje vigentes para esa dirección y si usted va a reclamar homestead. En Miami-Dade el millaje cambia según la ciudad y el distrito fiscal, así que el mismo precio puede dar una factura distinta en Coral Gables, Miami Lakes o la Ciudad de Miami.

En el cierre, los impuestos del año se prorratean entre comprador y vendedor con base en la factura del vendedor. Esa factura puede incluir el homestead del vendedor. Al año siguiente usted recibe su propia factura, calculada sobre su avalúo. Planee con la segunda cifra, no con la primera.

Cómo le ayudamos

Revisamos las cuentas del homestead con cada comprador antes de presentar una oferta: el impuesto estimado sobre su precio, el primer año en que puede reclamar la exención y lo que la portabilidad le podría aportar si está vendiendo una casa en la Florida. Cuando su caso lo requiere, coordinamos con su asesor tributario. Cuéntenos qué tiene planeado y hacemos las cuentas con usted, o empiece por ver las casas en venta en Coral Gables.