Costos de cierre en Miami-Dade: lo que paga el comprador, rubro por rubro

Foto: Kid Keen 47, CC BY-SA 4.0

Todo comprador hace la misma pregunta cuando le aceptan la oferta: ¿cuánto dinero necesito llevar al cierre? La respuesta honesta es que depende del precio, del préstamo, de la propiedad y del contrato. Lo que sí podemos hacer es explicarle cada línea que va a ver, para que la cifra final tenga sentido cuando llegue. Así funcionan los costos de cierre (el closing) para un comprador en Miami-Dade.

Dos documentos le dan la cifra

Si va a financiar, el banco o prestamista le entrega un Loan Estimate poco después de que usted solicita el préstamo. Ahí aparecen los costos estimados del crédito, el efectivo necesario para cerrar y la cuota mensual. Antes del cierre recibe el Closing Disclosure, con las cifras definitivas. Las normas federales exigen que lo reciba al menos tres días hábiles antes de cerrar, y ese plazo existe para que lo compare línea por línea con el estimado.

La compañía de título o el abogado de cierre prepara además un estado de liquidación con los dos lados de la operación. Si compra de contado, ese es el documento que le dice cuánto debe transferir.

Revisamos ambos con usted. La mayoría de las sorpresas en el cierre vienen de una línea que nadie explicó a tiempo.

Título y gastos de cierre

En la Florida, el cierre lo maneja una compañía de título o un abogado de cierre. Sus cargos suelen incluir:

• Póliza de título del propietario. Lo protege frente a problemas cubiertos del título que existían antes de su compra, como un gravamen desconocido o un error de registro. En Miami-Dade, la costumbre local suele ser que el comprador pague esta póliza y escoja la compañía de título, pero lo que manda es el contrato.
• Póliza de título del prestamista. Si tiene hipoteca, el banco exige su propia póliza, y la paga el comprador.
• Búsqueda de título, liquidación y cargos de cierre. El trabajo de revisar los registros, preparar los documentos y conducir el cierre.
• Endosos. Coberturas adicionales que el banco puede exigir para riesgos específicos.

Las primas del seguro de título en la Florida las fija el estado, pero los demás cargos varían según la compañía. Es perfectamente normal pedir una cotización detallada desde el principio.

Cargos del banco e impuestos de Florida sobre el préstamo

Si va a financiar, la sección del banco en el Loan Estimate suele incluir:

• Un cargo de originación o de procesamiento.
• Puntos de descuento, si decide pagar por adelantado para obtener una tasa más baja.
• El avalúo, que ordena el banco y paga usted.
• Reporte de crédito, certificación de zona de inundación y otros cargos de terceros.

Estos cargos varían mucho de un banco a otro. Comparar dos o tres Loan Estimates para el mismo tipo de préstamo es una de las formas más sencillas de ahorrar en una compra.

La Florida cobra además impuestos cuando se registra una hipoteca: un impuesto de sellos documentarios sobre el pagaré y un impuesto intangible sobre la hipoteca. Ambos se calculan sobre el monto del préstamo y, en una compra financiada, normalmente los paga el comprador. Quien compra de contado no los paga porque no hay préstamo nuevo.

El condado cobra también derechos de registro para inscribir la escritura y la hipoteca en los registros públicos. El impuesto de sellos sobre la escritura es un rubro aparte que en Miami-Dade normalmente paga el vendedor, aunque, de nuevo, lo que define es el contrato.

Las tarifas las fija la ley y pueden cambiar, así que dejamos que la compañía de título y su banco le coticen los montos exactos de su compra.

Prepagos, escrow y prorrateos

Esta es la parte del estado de cuenta que más confunde, porque no son cargos. Es dinero que se paga por adelantado por cosas que usted pagaría de todas formas.

• Seguro de vivienda. El banco suele exigir que la prima del primer año esté pagada al cierre o antes. En el sur de la Florida puede ser una suma importante, por eso le sugerimos cotizar temprano.
• Seguro contra inundaciones, si la propiedad lo exige o si usted decide tenerlo.
• Depósitos de escrow. Si su préstamo tiene una cuenta de escrow (una cuenta de reserva que administra el banco), este cobra por adelantado algunos meses de impuestos y seguro para pagar esas facturas cuando venzan.
• Intereses prepagados desde la fecha de cierre hasta el final del mes.
• Prorrateo del impuesto predial. En la Florida el impuesto a la propiedad se paga a año vencido, a finales del año, así que el vendedor normalmente le acredita la parte del año en que fue dueño. Ese crédito reduce el efectivo que usted necesita para cerrar.

Cargos del condominio y de la HOA

Si la propiedad está en un condominio o en una asociación de propietarios (HOA), espere algunos de estos cargos:

• Cuotas de solicitud o de aprobación para que la asociación revise al comprador.
• Contribuciones de capital o cargos de traspaso, que algunas asociaciones cobran en cada venta.
• Cuotas prorrateadas del periodo en curso.

Quién paga el certificado de estoppel de la asociación, la carta que confirma lo que debe el vendedor, depende del contrato. Leemos con usted los documentos de la asociación antes de que quede comprometido, para que estos cargos se conozcan de antemano.

Lo que se paga antes del cierre, y cómo proteger la transferencia

Algunos costos llegan antes del cierre y se pagan directamente:

• Inspección de la vivienda, además de las inspecciones 4-point y de mitigación de viento que las aseguradoras suelen pedir en la Florida.
• Inspección de termitas (WDO) y cualquier inspección especializada, como una revisión de la tubería de desagüe con cámara o un informe del seawall.
• Levantamiento topográfico (survey), si usted o el banco lo quieren.
• Depósito de garantía. No es un costo. Se le abona a su compra en el cierre.

Por último, el fraude con transferencias bancarias apunta directamente a los cierres inmobiliarios. Los delincuentes envían correos falsos que parecen venir de la compañía de título con nuevas instrucciones de pago. Confirme siempre las instrucciones llamando a la compañía de título a un número que usted ya conozca, nunca al que aparece en el correo, y no haga caso a un cambio de último minuto sobre a dónde va el dinero.

Cómo le ayudamos

Pedimos a la compañía de título y a su banco estimados detallados desde el principio, leemos el Closing Disclosure con usted antes de firmar y le señalamos cualquier cambio. Para preguntas sobre impuestos o sobre cómo poner la propiedad a su nombre, lo remitimos a un contador público (CPA) o a un abogado inmobiliario. Si está planeando una compra y quiere entender sus números antes de empezar, hable con nuestro equipo.