Seguro de vivienda en el sur de la Florida: qué cotizar antes de hacer una oferta

Foto: B137, CC0

En casi todo Estados Unidos, el seguro de vivienda es un detalle que se resuelve una semana antes del cierre (closing). En el sur de la Florida puede decidir si una compra funciona o no. La misma casa puede ser fácil de asegurar o muy costosa según la edad del techo, cómo está construida para resistir el viento y dónde queda con respecto al agua. Por eso le pedimos a cada comprador que empiece a cotizar el seguro antes de la oferta, no después. Esto es lo que mueve la cifra.

Por qué el seguro va primero

El seguro afecta una compra de tres maneras. Es parte de su costo mensual, muchas veces una parte grande. El banco no cierra sin él. Y algunas casas son difíciles de asegurar hasta que se arregla algo, lo que puede convertir un buen negocio en una negociación larga.

Por eso, antes de presentar una oferta, nos gusta que usted hable con un agente de seguros independiente que emita pólizas en la Florida. Dele la dirección, el año de construcción, la edad del techo si aparece en el anuncio y si la casa tiene ventanas de impacto o persianas anticiclónicas (shutters). Una cotización aproximada en esta etapa le dice si los números mensuales cuadran.

El techo

El techo es el factor que más pesa al asegurar una casa en la Florida. A las aseguradoras les importa:

• La edad. Un techo con más años reduce las aseguradoras disponibles y sube el precio. La ley de la Florida limita los casos en que una aseguradora puede negar la cobertura solo por la edad del techo, pero un techo viejo sigue afectando cuánto pagará y quién le emitirá la póliza.
• El material. Teja, shingle (tejas asfálticas), metal y techos planos tienen vidas útiles distintas y las aseguradoras los tratan de forma distinta.
• El estado. Tejas faltantes, zonas blandas, filtraciones anteriores o reparaciones mal hechas aparecen en las inspecciones y en la decisión de la aseguradora.

El historial de permisos del techo dice cuándo se reemplazó de verdad. Lo consultamos en lugar de confiar en lo que dice el anuncio.

La inspección 4-point

En las casas con más años, muchas aseguradoras exigen una inspección 4-point antes de emitir la póliza. Un inspector con licencia revisa cuatro sistemas:

• Techo: edad, material y vida útil restante.
• Electricidad: el tablero, el tipo de cableado y cualquier riesgo.
• Plomería: los materiales de la tubería, el calentador de agua y cualquier fuga.
• Aire acondicionado y calefacción: edad y estado de los equipos.

Hay elementos que las aseguradoras ya conocen como problemáticos, como algunas marcas antiguas de tableros eléctricos, el cableado de aluminio y ciertos tipos de tubería antigua. Si la 4-point muestra alguno, es posible que tenga que reemplazarlo antes de que una aseguradora acepte la cobertura. Es mucho mejor enterarse durante el periodo de inspección que una semana antes del cierre.

La inspección de mitigación de viento

La inspección de mitigación de viento (wind mitigation) documenta las características que ayudan a la casa a resistir los vientos de un huracán. El inspector anota, por ejemplo:

• Cómo está fijada la cubierta del techo a las cerchas.
• Cómo está amarrado el techo a las paredes, por ejemplo con grapas o correas metálicas.
• La forma del techo. Los techos a cuatro aguas suelen resistir mejor el viento que los techos a dos aguas.
• Si hay una barrera secundaria contra el agua bajo el recubrimiento del techo.
• Si las ventanas y puertas están protegidas con vidrio de impacto o con persianas aprobadas.

La Florida obliga a las aseguradoras a ofrecer descuentos por las características de mitigación de viento que califiquen, y en algunas casas esos créditos cambian bastante la prima. Si el vendedor tiene un informe reciente, pídalo. Si no, es una inspección económica que vale la pena sumar.

Citizens y el mercado privado

Citizens Property Insurance Corporation es la aseguradora creada por el estado para los propietarios que no consiguen cobertura en el mercado privado a un precio comparable. Muchas casas del sur de la Florida están aseguradas con Citizens, sobre todo las más antiguas y las cercanas a la costa.

Citizens tiene sus propias reglas de elegibilidad, y ahora exige a muchos de sus asegurados tener también seguro contra inundaciones. Si la casa que va a comprar está asegurada hoy con Citizens, es un dato útil, pero su propia elegibilidad se decide cuando usted presenta la solicitud. Su agente de seguros le dirá si una aseguradora privada acepta la casa y cómo se comparan las dos opciones.

Inundaciones, deducibles y condominios

La póliza de vivienda estándar no cubre inundaciones. El seguro contra inundaciones es aparte, a través del Programa Nacional de Seguro contra Inundaciones (NFIP) o de una aseguradora privada.

• Si la casa está en una zona de alto riesgo de inundación y usted tiene una hipoteca respaldada por el gobierno federal, el banco le exigirá este seguro.
• Hoy el precio del seguro contra inundaciones depende más del riesgo propio de cada propiedad, así que dos casas en la misma calle pueden cotizar distinto.
• Una póliza existente del NFIP muchas veces se puede traspasar al comprador. Pregunte si el vendedor tiene una y cuánto paga.
• Aun fuera de las zonas de alto riesgo, muchos propietarios del sur de la Florida prefieren tener esta cobertura. Un aguacero fuerte inunda calles que no quedan cerca de ningún cuerpo de agua.

Pida el certificado de elevación si existe. Es uno de los documentos principales que usa la aseguradora.

Dos cosas más al comparar cotizaciones. Primero, las pólizas en la Florida tienen un deducible por huracán separado, normalmente un porcentaje de la cobertura de la vivienda y no un monto fijo. Averigüe cuánto es en dólares. Segundo, si compra un condominio, la póliza maestra de la asociación cubre el edificio, y usted necesita su propia póliza (conocida como HO-6) para el interior, sus pertenencias y su responsabilidad civil. Los documentos de la asociación indican dónde está el límite.

Cómo le ayudamos

Coordinamos las inspecciones 4-point y de mitigación de viento junto con la inspección general, consultamos el historial de permisos del techo y le damos a su agente de seguros lo que necesita desde temprano, para que usted tenga cotizaciones reales dentro de su periodo de inspección. No vendemos seguros ni damos asesoría sobre seguros, pero nos aseguramos de que nunca lo tomen por sorpresa. Si se está preparando para comprar, hable con nuestro equipo sobre las casas que está considerando.