Inspección de vivienda en el sur de la Florida: qué debe cubrir y qué hacer con el informe

Foto: W.carter, CC BY-SA 4.0

La inspección es la única oportunidad de revisar a fondo una casa antes de que sea suya. En el sur de la Florida, el calor, la humedad, el salitre, las termitas y la temporada de huracanes dejan huella en las construcciones, así que una buena inspección aquí va más allá de una lista genérica. Esto es lo que esperamos que incluya una inspección, qué inspecciones adicionales vale la pena sumar y cómo ayudamos a nuestros clientes a convertir el informe en una decisión.

Cómo funciona el periodo de inspección

La mayoría de las compras de vivienda en Miami se firman con un contrato "as is" (en el estado en que se encuentra) que incluye un periodo de inspección. Durante ese plazo usted inspecciona la propiedad y, si los resultados no le satisfacen, puede cancelar según los términos del contrato. El vendedor no está obligado a hacer reparaciones, pero los hallazgos le dan una base para negociar un crédito o un ajuste en el precio.

El periodo de inspección es corto y se pasa rápido. Programamos a los inspectores apenas se firma el contrato, para que usted tenga tiempo de pedir opiniones de especialistas y cotizaciones de reparación antes de la fecha límite. En la Florida los inspectores de vivienda necesitan licencia, y le sugerimos elegir uno con mucha experiencia en la construcción local.

Qué debe cubrir la inspección general

La inspección general es una revisión visual de los sistemas y componentes principales que están accesibles ese día. En el sur de la Florida conviene prestar especial atención a:

• El techo. Material, edad aproximada, daños visibles, tejas sueltas o rotas, tapajuntas (flashing) y señales de filtraciones anteriores en el ático y en los cielos rasos.
• La estructura y el exterior. Grietas en paredes y losas, estado del estuco, drenaje alrededor de la casa y estado de puertas y ventanas, incluido si son de impacto.
• El aire acondicionado. Edad y estado del equipo, la línea de drenaje del condensado y señales de mal drenaje. En este clima el aire funciona casi todo el año, así que importa.
• La plomería. Materiales de la tubería de suministro, fugas, presión del agua, el calentador y las tuberías de desagüe visibles.
• La electricidad. El tablero, el tipo de cableado, la conexión a tierra y cualquier riesgo de seguridad.
• Humedad y moho. Manchas, olor a humedad y lecturas altas de humedad alrededor de ventanas, baños, el cuarto del aire acondicionado y los techos.
• Electrodomésticos e interior. Cocina, puertas, pisos y todo lo que no funcione como debe.

El inspector general reporta lo que se puede ver. No abre paredes, y muchas veces recomienda a un especialista cuando algo necesita una revisión más detallada.

Las inspecciones que vale la pena sumar aquí

Las compras en el sur de la Florida suelen necesitar algunos informes más, además de la inspección general:

• Inspección de organismos que destruyen la madera (WDO). Las termitas son comunes aquí, tanto las subterráneas como las de madera seca. El informe WDO señala infestación activa, daños anteriores y tratamientos previos.
• Inspección 4-point. Muchas aseguradoras la exigen en casas con más años. Cubre techo, electricidad, plomería y aire acondicionado desde el punto de vista del seguro.
• Inspección de mitigación de viento. Documenta las características que ayudan a resistir huracanes y que pueden bajar la prima del seguro.
• Revisión con cámara de la tubería de desagüe. Las casas más antiguas pueden tener desagües de hierro fundido o de arcilla que con los años se agrietan o se corroen. La cámara muestra el estado de tuberías que no se ven.
• Inspección de la piscina, si la hay: estructura, equipos, elementos de seguridad y posibles fugas.
• Inspección del seawall y del muelle en casas frente al agua, y del pozo séptico en casas que no están conectadas al alcantarillado.

No todas las casas necesitan todos los informes. Decidimos cuáles tienen sentido según la edad, el tipo y la ubicación de la propiedad.

Los condominios son otra historia

Cuando compra un condominio, la inspección cubre la unidad: el interior, el aire acondicionado, el calentador, las ventanas y puertas, los accesorios de plomería y la parte eléctrica dentro de la unidad. El techo, la estructura y las áreas comunes son de la asociación. Para eso, el informe de la inspección estructural del edificio, el estudio de reservas y las actas de la junta le dicen mucho más que cualquier inspector de la unidad.

Los permisos importan tanto como el estado de la casa

Una casa puede verse perfecta y aun así tener un problema en los registros públicos. Antes de que termine el periodo de inspección, revisamos el historial de permisos en la ciudad o el condado:

• Permisos abiertos o vencidos, cuando una obra se empezó pero nunca se cerró formalmente.
• Ampliaciones sin permiso, como garajes cerrados, baños adicionales o terrazas convertidas en cuartos.
• Permisos de techo y de aire acondicionado, que confirman cuándo se reemplazaron de verdad esos sistemas.

Los permisos abiertos y las obras sin permiso pueden retrasar un cierre (closing), complicar el seguro y el financiamiento, y convertirse en su problema después de la compra. Casi siempre es mucho más fácil resolverlos antes del cierre, con la colaboración del vendedor, que después.

Qué hacer con el informe

Los informes de inspección son largos, y casi todos enumeran decenas de puntos. Eso no significa que la casa tenga un problema. El trabajo es ordenar los hallazgos:

1. Seguridad y sistemas principales. Techo, estructura, riesgos eléctricos, filtraciones activas, termitas y todo lo que afecte el seguro. Esto va primero.
2. Gastos importantes a corto plazo. Un aire acondicionado al final de su vida útil, un calentador por reemplazar, desagües que necesitan trabajo. Pida cotizaciones a contratistas con licencia para negociar con números reales.
3. Mantenimiento y detalles estéticos. Sellador, accesorios flojos, desgaste menor. Anótelos, planéelos y no gaste en ellos su margen de negociación.

Después decida qué pedir. Las opciones habituales son una rebaja en el precio, un crédito en el cierre, reparaciones a cargo del vendedor con permisos y facturas o, si los hallazgos cambian por completo el panorama, cancelar dentro del periodo de inspección.

Cómo le ayudamos

Programamos a los inspectores de inmediato, acompañamos la inspección cuando podemos, leemos el informe con usted y le ayudamos a conseguir opiniones de especialistas y cotizaciones antes de la fecha límite. Luego negociamos con el vendedor según lo que de verdad importa. Si se está preparando para comprar, hable con nuestro equipo sobre las casas que tiene en la lista.