Las nuevas leyes de condominios en Florida: lo que debe saber antes de comprar

Después del colapso de Champlain Towers South en Surfside, en 2021, la Florida cambió las reglas para los edificios de condominios con más años. El objetivo fue que los edificios se inspeccionen con regularidad y que las asociaciones de verdad ahorren para las reparaciones grandes. Para el comprador, esto cambió los documentos que conviene leer antes de firmar, y cambió también el precio de algunos edificios. Así funcionan las normas en términos generales, y esto es lo que revisamos con cada cliente que busca un condominio (condo).

Por qué cambiaron las reglas

Durante años, muchas asociaciones de condominio en la Florida mantuvieron bajas las cuotas mensuales ahorrando poco o nada para reparaciones futuras. Los propietarios podían votar para renunciar a las reservas, y muchos lo hacían. Cuando el edificio necesitaba un techo nuevo, restaurar el concreto o cambiar la plomería, el dinero tenía que salir de los propietarios de una sola vez.

Las nuevas leyes buscan acabar con esa costumbre. Exigen inspecciones estructurales periódicas en los edificios más antiguos y obligan a las asociaciones a financiar reservas para las partes del edificio que lo mantienen en pie y protegido del agua. Miami-Dade ya tenía su propio programa de recertificación para edificios antiguos, y ahora las normas estatales aplican en toda la Florida.

La inspección estructural periódica (milestone inspection)

La milestone inspection es una inspección estructural de los edificios de condominio o cooperativa de tres pisos o más. Es obligatoria cuando el edificio llega a cierta edad fijada por la ley estatal, y luego se repite cada cierto número de años. En algunos casos, las autoridades locales de construcción pueden exigirla antes.

La inspección se hace por fases:

• La primera fase es una revisión visual de la estructura hecha por un arquitecto o ingeniero con licencia.
• La segunda fase solo se exige si la primera encuentra señales de deterioro estructural importante. Es más profunda y puede incluir pruebas.

La asociación debe compartir los resultados con los propietarios, y las reparaciones que señale el informe deben atenderse en los plazos que permitan la ley y el departamento de construcción local.

Para el comprador, la pregunta es sencilla: ¿el edificio ya tuvo su inspección, qué encontró y qué se está haciendo al respecto? Nosotros pedimos el informe completo, no un resumen.

El estudio de reservas de integridad estructural

El segundo gran cambio es el estudio de reservas de integridad estructural, que en Florida todos conocen como SIRS. Los edificios de tres pisos o más deben tenerlo, preparado por un profesional calificado. Evalúa los componentes que más pesan en la seguridad y el estado del edificio a largo plazo, entre ellos:

• El techo y los muros de carga.
• Los pisos y la cimentación.
• La protección contra incendios.
• Los sistemas de plomería y electricidad.
• La impermeabilización y la pintura exterior.
• Las ventanas y las puertas exteriores.

El estudio calcula cuánto le queda de vida útil a cada elemento y cuánto costará reemplazarlo, y la asociación debe financiar reservas para esos rubros. La ley ahora limita de forma estricta la posibilidad de que los propietarios renuncien a esas reservas o las reduzcan.

Esta es la parte que subió las cuotas mensuales en muchos edificios. Cuando una asociación tiene que financiar reservas que antes no apartaba, la cuota sube, a veces de forma considerable.

Las cuotas extraordinarias

Una cuota extraordinaria (special assessment) es un cobro único a los propietarios, aparte de la cuota mensual, para pagar una reparación o cubrir un faltante. Con las nuevas reglas, los edificios que necesitan obras grandes y no tienen reservas suelen recurrir a estas cuotas, que a veces se pagan a plazos durante varios años.

Antes de comprar, usted necesita saber:

• Qué cuotas ya están aprobadas y cuánto queda pendiente sobre la unidad.
• Qué cuotas se han propuesto o se están discutiendo en las reuniones de la junta.
• Qué proyectos grandes anticipan la inspección o el estudio de reservas.

Quién paga una cuota aprobada antes del cierre (closing) pero que vence después es un tema del contrato. Nos aseguramos de que el contrato lo deje claro.

Los documentos que leemos con usted

Cuando compra un condominio de reventa en la Florida, usted tiene derecho a recibir los documentos de la asociación, y la ley le da al comprador un plazo corto, después de recibirlos, para revisarlos y cancelar si lo decide. Las reglas exactas las fijan la ley y su contrato, así que confirmamos las fechas en cada compra. En ese plazo leemos:

• El informe de la milestone inspection, si el edificio ya tiene la edad para necesitarla.
• El estudio de reservas (SIRS) y qué tanto lo está financiando la asociación.
• El presupuesto vigente, los saldos de reservas y los estados financieros más recientes.
• Las actas de la junta del último año o más. Ahí aparecen primero los proyectos planeados, los problemas con el seguro y las discusiones sobre cuotas extraordinarias.
• El certificado de estoppel, que confirma lo que el vendedor le debe a la asociación.
• El reglamento, incluidas las restricciones de alquiler, las reglas sobre mascotas y el proceso de aprobación de compradores.

Cómo afectan las reglas al financiamiento y al precio

Los bancos y las entidades que respaldan la mayoría de las hipotecas revisan con lupa las finanzas y el estado del edificio. Un edificio con mantenimiento atrasado, reparaciones críticas o reservas insuficientes puede volverse difícil de financiar, y eso puede limitar los compradores a quienes pagan de contado. Esto afecta tanto lo que usted puede pedir prestado como lo que valdrá la unidad cuando la venda. Si va a financiar, le pedimos a su banco que revise el edificio desde el principio, no cuando ya esté bajo contrato.

Las reglas también abren oportunidades. Los edificios que ya hicieron sus inspecciones, financiaron sus reservas y terminaron sus reparaciones hoy son más fáciles de entender y de financiar. Una cuota mensual más alta en un edificio bien financiado puede salir más barata con los años que una cuota baja en un edificio que todavía no ha enfrentado sus cuentas.

Cómo le ayudamos

Pedimos lo antes posible los informes de inspección, el estudio de reservas, el presupuesto y las actas, los leemos con usted y llamamos a su banco, a un abogado o a un ingeniero estructural cuando los documentos plantean preguntas que no debemos responder solos. Si está mirando condominios en Brickell, Edgewater o en cualquier parte de Miami-Dade y Broward, envíenos el edificio y le diremos qué querríamos ver primero.