Se aprobó la Enmienda 3: lo que significa la nueva exención de homestead para usted

Foto: SebasTorrente (talk), CC BY-SA 3.0

El martes 3 de noviembre, los votantes de la Florida aprobaron la Enmienda 3, la medida sobre impuesto predial que estaba en la boleta de este año. Las enmiendas constitucionales en la Florida necesitan al menos el 60 por ciento de los votos, y la Enmienda 3 pasó con cerca del 62 por ciento según los resultados no oficiales. Es el cambio más grande a la exención de homestead en muchos años, y afecta a casi todos los que tienen, compran o invierten en una vivienda en la Florida. Le explicamos qué hace, en términos sencillos, y qué falta por definir.

Qué cambia para los propietarios

La exención de homestead descuenta una parte del valor tasado de su vivienda principal antes de calcular el impuesto predial. Hasta ahora, la parte que aplica a los impuestos que no son escolares ha sido de unos 50.000 dólares. Con la Enmienda 3:

• 2027: la exención para los impuestos no escolares sube a 150.000 dólares.
• 2028: sube a 250.000 dólares.
• Desde 2029: el monto de 250.000 dólares se ajusta cada año según la inflación.

Los impuestos escolares quedan por fuera del aumento. La exención de 25.000 dólares que aplica a esos impuestos sigue igual, así que todos los propietarios seguirán pagando impuesto escolar sobre la mayor parte del valor tasado de su casa.

Los cambios entran en vigor el 1 de enero de 2027. La primera factura que los refleja es la del impuesto predial de 2027, que llega en noviembre de 2027. Los nuevos números aparecerán antes en el aviso de impuesto propuesto (el aviso TRIM) que envía la oficina de tasación en agosto de 2027.

Lo que no cambia

Dos de las partes más valiosas del sistema de homestead se mantienen, según el análisis de la enmienda que publicó Florida TaxWatch:

• Save Our Homes. El valor tasado de un homestead sigue sin poder subir más del 3 por ciento al año, o del cambio en el índice de precios al consumidor si este es menor.
• La portabilidad. Si vende un homestead en la Florida y compra otro, todavía puede llevar a la nueva casa parte o todo el ahorro acumulado con Save Our Homes.

Los requisitos básicos tampoco cambian: debe ser dueño de la vivienda y tenerla como residencia permanente el 1 de enero, y presentar la solicitud ante la oficina de tasación a más tardar el 1 de marzo de ese año. En nuestro condado es el Miami-Dade Property Appraiser. Si ya tiene la exención de homestead, manténgala al día. Se espera que la legislatura apruebe las normas de aplicación, y compartiremos cualquier trámite nuevo apenas se publique.

Cuánto podría ahorrar

El ahorro depende de dos cosas: cuánto del valor tasado de su casa cubre la exención más grande y la tasa de impuestos no escolares (la millage) en su dirección. En Miami-Dade esa tasa es distinta en Coral Gables, Miami Lakes, Pinecrest o la Ciudad de Miami, porque cada ciudad y cada distrito especial fija la suya.

Una forma sencilla de calcularlo: en 2027 quedan protegidos de los impuestos no escolares unos 100.000 dólares más de su valor tasado, y en 2028 unos 200.000 dólares más. Multiplique ese monto por su millage no escolar. Con una tasa no escolar de 10 mills, es decir, 10 dólares por cada 1.000 de valor, el ahorro sería de unos 1.000 dólares en 2027 y unos 2.000 dólares en 2028. Florida TaxWatch tiene una calculadora que sigue el mismo método. Las casas con un valor tasado más bajo ahorran menos, porque la exención no puede dejar el valor gravable por debajo de cero.

Las tasas locales todavía pueden cambiar. Las ciudades y los condados conservan la facultad de fijar la millage, así que el ahorro real dependerá de las tasas que se aprueben cada año.

Si se está mudando a la Florida

Esta es la parte que deben leer con calma quienes vienen de otro estado o de otro país. La enmienda establece que las personas que no sean residentes de la Florida el 31 de diciembre de 2026 reciben la exención de homestead actual cuando califiquen por primera vez. La exención más grande empieza en su quinto año de exención.

En la práctica, un comprador que se convierta en residente de la Florida en 2027 o después empezará con la exención de hoy y pasará a la más grande unos cinco años más tarde. Si está planeando mudarse a Miami, la fecha en que establezca su residencia puede hacer una diferencia real en su factura de impuestos durante varios años. Las reglas exactas para demostrar la residencia en esa fecha todavía no están definidas, así que consulte con la oficina de tasación y con su asesor tributario antes de contar con ello.

Segundas viviendas, alquileres e inversiones

Las propiedades que no son homestead no reciben la exención de homestead, y eso no cambia. Lo que sí cambia es el límite de cuánto puede subir su valor tasado cada año. Hoy, el aumento en la tasación de la mayoría de estas propiedades está limitado al 10 por ciento anual. La Enmienda 3 lo baja al 5 por ciento. Esto cubre segundas viviendas, propiedades de alquiler o de inversión y propiedades comerciales.

Para un inversionista, un tope más bajo hace más previsibles las facturas futuras. No reduce la factura de este año, y la tasación igual vuelve al valor de mercado cuando la propiedad se vende.

Lo que significa para las ciudades y los condados

Menos valor gravable significa menos recaudo de impuesto predial para los gobiernos locales. Un estimado legislativo calculó una reducción de casi 5.000 millones de dólares en todo el estado durante el primer año fiscal, y la administración de Miami-Dade estimó que el condado dejaría de recibir cerca de 385 millones de dólares el primer año. La enmienda también orienta el uso del impuesto predial hacia servicios básicos, como seguridad pública, educación, infraestructura y recursos naturales, y permite otros gastos cuando los funcionarios locales los aprueben.

La forma en que responda cada ciudad, con su presupuesto y su millage, definirá cuánto ahorran de verdad los propietarios. Los presupuestos del año tributario 2027 se fijan en el verano y el otoño de 2027.

Qué significa hoy para compradores y vendedores

• Compradores: el costo de tener una vivienda principal en la Florida baja a partir de 2027. Cuando hacemos sus cuentas, ahora mostramos el impuesto estimado con la nueva exención, y lo seguimos calculando sobre su precio de compra, nunca sobre la factura del vendedor.
• Vendedores: una factura de impuestos más baja hace que el costo mensual de su casa sea más fácil de asumir para un comprador, sobre todo si ya es residente de la Florida.
• Quienes venden una casa y compran otra: la portabilidad sigue funcionando, y la exención más grande aplica al nuevo homestead una vez que usted califique.
• Para todos: los resultados no son oficiales hasta que se certifiquen, y la legislación de aplicación completará los detalles. Antes de contar con cualquier cifra, confírmela con la oficina de tasación o con un asesor tributario.

Cómo le ayudamos

Seguimos estos cambios de cerca y los incluimos en las cuentas de cada comprador y vendedor: el impuesto estimado sobre su precio en 2027 y 2028, lo que podría significar la portabilidad si vende una casa en la Florida y lo que implica la fecha de residencia si se está mudando. Nuestra guía anterior sobre la exención de homestead y el tope Save Our Homes explica lo básico. Cuéntenos qué tiene en mente y hacemos las cuentas con usted.

Fuentes: el resumen oficial de la Enmienda 3 publicado por la Cámara de Comercio de la Florida, el Centro de Recursos sobre Impuesto Predial de Florida TaxWatch y la cobertura electoral de CBS News Miami y Bay News 9. Las cifras se basan en resultados no oficiales y pueden cambiar con la certificación.